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谨防香馍馍变烫手山芋

2019-08-17 21:18:11来源:励志吧0次阅读

  与住宅市场遭遇冷清截然相反,昆明专业市场呈现出了一片繁花似锦。

  今年开始见诸媒体的专业市场数量颇多。这些投资大、规模大的专业市场,涵盖了汽配、物流、家居建材、专业工程机械、服装纺织、印刷物资等多个不同的行业种类。

  专业人士分析,专业市场投资火热一是与目前昆明楼市住宅地产受限有关,其次是因为大多数经过升级换代后的专业市场前景广阔,让不少投资者看到了预期回报。

  但同时,专家也指出,专业市场并非一本万利,机遇与风险并存,繁华背后,参与者更需要冷思考。

  拆出来的“吸金石”

  专业市场利润丰厚,而商机更大。

  随着昆明主城范围内批发市场搬迁整合、关闭转向,新兴专业市场在主城三环外乃至昆明近郊开始集聚发展,专业市场迎来了一个发展契机。

  一方面,专业市场在产业转移的潮流下兴起了基地建设潮,例如国际空港物流基地、晋宁东南亚国际陆港、安宁南亚国际陆港;另一方面,一些原来就从事专业市场运营的民营企业,尤其是一些有着商会背景的公司,开始掀起一场专业市场建设高潮。

  “昆明热火朝天的城市开发过程中,必然会带来城市布局的改变,专业市场就在政府的规划之下,在新的城市布局过程中找到了发展的契机。”云南大学传媒学院经济与发展研究中心副主任高阳如是说。

  对此,云南财经大学不动产投融资中心主任周大研也表示赞同,政府的城市规划,比如昆明主城范围内批发市场搬迁,新兴专业市场在主城三环外发展以及昆明城中村改造等,使得昆明地产处于井喷状态。“专业市场搬迁和城中村改造都存在时间成本与资金成本居高等特点,商业地产利润比住宅高2.5倍,很多开发商也就更愿意选择前者,同时在住宅受限的情况下,资金进一步涌向商业地产,专业市场也因此受利。”

  “专业市场利润丰厚,而商机更大。”高屋地产顾问机构总经理胡先钧告诉。此外,像物流行业具有附加值高、资源消耗少、环境污染少等特点,很多地方出于对环境的考虑,更乐意发展流通业。也正基于此,对于开发商来说,拿地也就容易得多。因此,越来越多的投资者将目光和资金投向了该领域。

  通过对开发商和专家的采访,激发专业市场建设兴盛的直接原因无外乎以下三个:

  一是政府规划的引导,直接改变城市产业布局,诸多坐落三环内的传统专业市场面临搬迁,商家急需要寻找新的承载平台:二是专业市场利润相对较高,而且在昆明城市发展蓝图中,汽配、物流等行业未来的前景发展看好,刺激着投资商的神经;三是传统的专业市场经营模式面临升级,从之前的环境脏乱差、经营分散走向环境好、产业集中、专业化的新兴市场,在这轮搬迁潮中,也为投资商提供了机会。

  此次三环内涉及搬迁的汽车交易市场较多,据了解,服装百货、小商品、电子电器、文化体育用品、酒店用品、副食类市场搬至螺蛳湾国际商贸物流中心;汽配、建材、家具装饰类市场搬至晋城、金马-阿拉、西山区长坡工业品商贸物流中心;钢材、橡胶、矿石、金属物资市场向安宁工业生产资料商贸物流中心搬迁……

  不可忽视的风险

  市场是否能消化完?同质化竞争也在所难免。

  “其实,每一项目的建设都有风险,专业市场也不例外。投资专业市场首先要考虑市场的整体容量和饱和度,对各项指标进行综合评估,包括区域经济和产业总量、政府支持力度、市场品牌和消费群体定位、经营档次、经营业态、入驻商家质量、入驻产品、投资规模与盈收等。”高阳如是说。

  此外,专业市场的地理及交通便利性、环境、硬件设施、市场的知名度和影响力、市场的专业和经营团队、市场规模、市场配套(包括物流、餐饮、休闲、娱乐)等对入驻商户也至关重要的。

  “新建市场至少需要2- 年甚至更长时间的前期培育,前期风险是很大的。此外,毕竟这些项目动辄上千亩,如果土地手续不合法,那就存在项目合法性的风险。”胡先钧告诉。

  当然,一个市场一开始就生意兴隆是不切实际的,有一定的市场培育期也很正常。但关键是,商户在选择时一定要考察周详,了解清楚开发商的实力以及项目的定位,这是选择商铺过程中的重要一点。

  对于专业市场的风险问题,周大研则认为,专业市场的风险主要来自两方面,一方面,项目规模都较大,市场是否能消化完?其次,在这些新兴专业市场中,同质化竞争也在所难免。

  “商户选择专业市场时,同样需要谨慎。专业市场相比其他商铺,独立性和稳定性较弱,首先你必须要了解专业市场所做的这个行业,比如汽配市场,如果没有在这个行业摸爬滚打过,一旦市场经营不好,手中的商铺最后很有可能成为‘烫手的山芋’。”高阳说。

  另外,在采访中发现,多数项目都是有商会背景的。对此,周大研表示,由商会来开发专业市场是有优势的,毕竟“众人拾柴火焰高”,融资能力也会更强。”胡先钧则表示,很多商会本身就是做这个行业的,对行业的了解也高于普通的开发商,由商会运作专业市场更有利。

  警惕开发过热

  是否能实现最初的规划还要看后期开发商的运营能力。

  专业市场的主要功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售络,节约企业和商家的交易费用,形成具有强大竞争力的卖家、买家、品牌、产品、信息及相关联集群效应,从而形成交易领域的信息规模经济、外部规模经济、区域招商经济,从而确立商品的低交易费用优势。

  在目前昆明涌现出的这些专业市场中,了解到,相比传统的老市场,新专业市场规模更大,整合上下游产业的能力更强、更加注重交通、物流等外围配套和项目自身配套。譬如,位于经开区的骏信国际汽配城,在汽车配件、汽车装饰美容用品、汽车维修、汽车物流等九大业态的基础上,建立人才、信息、金融三大平台,积极搭建上游厂商与下游供货商之间的平台。

  同样,位于晋宁的腾俊·国际陆港凭借良好的区位优势和交通优势,由物流带动商贸,形成产业商圈聚集,实现大物流、大商贸、大聚集,为昆明传统市场升级换代带来一场现代商贸综合体的革命。

  但是外行看热闹,内行看门道。面对开发热潮,业内人士对整个专业市场的发展前景开始表示担忧。高阳坦承:“我认为昆明目前的专业市场发展已经过热了。”周大研也表示了同样的担忧,在推动产业革新的同时,这些新建项目绝对不能走简单复制的路线,否则只会带来同质化的恶性竞争。很多企业项目开发全局性的研究是不够的,很少人仔细研究过政策、行业,只是简单的基于经验和表面的。

  事实上,许多专业市场的名字无不透露着辐射东盟,联动全国的信心,从项目名称中的“泛亚”、“国际”等词汇可以察觉。然而高阳认为,“如果不能真正研究专业市场本质,而简单将其当做地产、店铺投资,这样的市场是不能持久,广大入驻商户也将成为最大的受害者。”胡先钧告诉,是否能实现最初的规划还要看后期开发商的运营能力,众专业市场的未来还有待时间检验。

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